原文連結： Bonus: Brookfield CEO Bruce Flatt on “The PERE Podcast”
[音樂] 大家好，歡迎收聽最新一集的 Perry Podcast，今天的節目有點不同，我並不像往常一樣有同事加入，而是要向各位介紹一段非常特別的錄音，這段錄音是在本週於倫敦舉行的 Perry 歐洲論壇上擷取的。如果您未能參加，您可能會因為各種原因而感到錯失良機 (FOMO)，但最主要的或許是錯過了 Brookfield Asset Management 執行長 Bruce Flatt 一場罕見且獨家的台上專訪，該專訪由 PEI 的不動產總編輯 Jonathan Brass 主持。當 Bruce 分享他對一系列主題的見解時，現場座無虛席，在接下來的 35 分鐘裡，您可以聽到他的發言。敬請收聽這段未經刪節的專訪，內容涵蓋他對私募市場成長的預測、他對風險的態度、貿易關稅波動的影響，以及為何他認為今日的不動產環境是賺取「輕易錢」的良機。專訪一開始，Jonathan Brass 詢問 Bruce Flatt 關於自 2010 年以來業務成長的情況，那是他上次登台向 Perry 的聽眾分享觀點的時候。當時，Brookfield 剛為其不動產轉型財團籌集了 55 億美元的資金，在全球金融危機之後投資於不良不動產。該投資工具是一個非全權委託的俱樂部，Jonathan Brass 想知道是否是這項創新使該業務走上了主要的成長軌道。
回溯到 2010 年，我記得我曾從聽眾席向您提問，想了解您在這種非典型、非傳統的基礎上籌集如此巨額資金的把握程度，當時您並沒有全權酌情權。但您當時告訴我，投資者正在縮減開支，他們擔心現有投資工具中存在的問題，這促使您嘗試一些與傳統的盲池集合基金不同的方式。您認為，說當時那一點點創新是您如今擁有 2700 億美元資產管理規模 (AUM) 不動產業務的主要原因，會不會太過牽強？
Brookfield 的成長與客戶為本的創新
所以，我認為，照顧好客戶的資本、保持創新並努力滿足他們的需求，是我們每天都必須記住的首要任務，我們這些為他人管理資本的人都是為此而存在的。我想，有些事情我們今天仍然可以做，即使我們規模龐大，但我們不能像那樣做所有事情，我們不能，我們必須對資金池有一定的概念，讓我們擁有酌情權，就像我們剛募集的大型基金一樣，我們為每個不同的業務募集資金。但是 Jonathan，我想說的是，我們努力為那些規模較大、有能力做到這一點的機構客戶所做的，是繼續創造符合他們需求的客製化產品。過去幾年發生的最大變化可能是，我們擁有一個大型基金，但我們的大客戶希望擁有他們可以與我們共同投資的資本。因此，透過創建由我們全權酌情代表他人進行投資的獨立管理帳戶 (SMA)，或者來自大型機構的共同投資，這使我們能夠，我想說，只是向人們提供他們在其他大多數地方無法獲得的東西。而且我認為，很多人忘記的一點是，我們每天都在這裡為客戶服務，我們需要確保我們所做的事情能夠服務於他們。嗯，當我們 30 年前開始向機構募集資金時，我想我們並不了解這一點，我們有時都會忘記，但我們每天都在努力學習更多，我想說，這就是客戶服務管理中的首要任務。
是的，我很高興您談到您的客戶，我想您可能也會稱他們為您的顧客，這是您所做事情的基石。如果我們快轉到今天，思考您在 2010 年說過的一些話，並將其與今天進行比較，顯然您現在擁有了酌情權，基金系列的成功是無可辯駁的。但是，當我們思考當下的基調時，會發現一些驚人的相似之處，您知道，也許是分母效應，也許是缺乏分配，我這裡特指不動產領域，從現有倉位來看，投資者很難證明對新工具的新承諾是合理的。是的，你們募集了 150 億美元以上，而且您還在談論共同投資和附屬投資工具，這個數字最終可能會大得多，這些資金會與策略一起投資。讓我們來分析一下原因，績效是相對的，績效會發揮作用嗎？還是有其他因素？還有什麼其他因素在起作用？
您知道，我認為有幾件事。當時並沒有那麼多大型的全球不動產機構，在金融危機之前，有 10 家大型發起人，我們是其中之一，可能排在較後的位置。如果快轉到今天，世界上實際上只有兩家大型發起人。所以，如果您有大量資本想要部署，想要在全球範圍內進行部署，並且希望與那些歷史悠久、有良好記錄的人合作，您的選擇並不多。這是一點。第二，我認為現在的環境與當時相似，但又非常不同。在金融危機期間，我就以倫敦為例，因為我們現在就在這裡。我們參與了 Canary Wharf 的項目，眾所周知，Lehman Brothers 破產了，他們的辦公大樓空了出來，我們一夜之間就多了一百萬平方英尺的空置面積。這種情況在全球每個金融市場都發生了。然而，過去幾年的心態是，人們都回家了，所有的辦公大樓都空置了，所有的零售商店都沒人去了，但這並非事實。所以，今天不動產的基本面其實非常好。金融危機之後，基本面並不強勁。所以我認為這是最大的不同之處，這也是我同意剛才簡報的原因，全球不動產的基本面實際上非常好。
當前不動產市場：一個賺取「輕易錢」的環境
今天有問題的是，許多資本結構並非為當前的利率環境或現有的融資槓桿而設計，因此這實際上就是機會所在。機會在於，我們最近在我們的大型基金中購買的，是那些基本面良好但槓桿過高，或者我不是指槓桿過高，只是槓桿不適合當前利率環境的房地產。因此，賺錢其實很容易。當你必須去蓋一棟辦公大樓，或者承擔租賃一棟辦公大樓的所有風險，或者全新建造工業地產或酒店，或者你將要做的任何事情時，這很困難。但當你只是購買已經完工、基本面強勁、幾乎完全出租的不動產時，這真的很容易。你只需要剝離資本結構，做一點點工作，你就能獲得 20% 的收益率。這是輕而易舉的錢。所以，今天是一個非常容易在不動產領域賺錢的環境，我想說，與許多其他週期相比，包括金融危機，這次要容易得多得多。我們當時承擔的風險與今天相比，今天的風險要小得多得多。
是的，是的，好吧，聽著，我我我本來沒打算問這個問題，但我想您激起了我的興趣，我得稍微偏離一下主題。您談到基本面到位，談到現有資產與必須建造資產的比較，如果您看看那個，記得 Harm 展示的那張投影片，拍賣室裡只有一個人，現在我想到的是辦公室，我想到的是 Brookfield，您知道，幾年前，您基本上是在追逐一種說法，您不想成為辦公室領域煤礦裡的金絲雀，至少在欺騙方面是這樣。但我是否可以從您的話中解讀出，現在其實是個相當好的時機，可以利用您擁有的那些機會型乾火藥，真正重新投入這個領域？
嗯，我們購買的大部分是美國的多戶住宅，我稍後會談到歐洲，但我會說，到目前為止，我們在大型基金中購買的資產中，約有 80% 是多戶住宅，因為多戶住宅的資本化率最低，融資最多，票面利率也最低，而且在新冠疫情期間，它是最性感的投資標的，所以每個人都買了它，並且過度融資。我想我們在新冠疫情期間賣掉了價值 150 億美元的公寓大樓，也就是多戶住宅。我們現在在大型基金中所做的，就是購買多戶住宅，故事其實很簡單，它們的出租率在 75%、80%、85%，我們可以以 6% 的收益率買入，我們可以把它們租到 7.5% 或 8%，我們可以以 5% 的利率融資，而且你可以獲得 8% 到 9% 的現金回報，這些回報會隨著時間增長，你可以輕易賺取 17% 到 20% 的回報，而且幾乎不需要做什麼工作，風險也很小。所以我們正在從那些需要清算的開放式基金手中購買，我們也一直在從那些過度融資、需要援助的借款人手中購買。
是的，是的，我想關鍵還在於，考慮到我們目前所處的這種迷霧般的環境，您可以真正相信並承銷住宅需求背後的長期趨勢，總體而言需求更大，只是需要處理現有的商業計劃。
辦公室資產策略與機會型基金
是的，關於您剛才提到的辦公室，我想說，我們在機會型基金中其實不太買辦公室，因為辦公室需要更長的時間才能成熟，我們從來、從來都不想被困在有期限的基金裡，就是這樣，我們不想錯過週期。所以我們傾向於專注於學生宿舍、多戶住宅、工業地產等我們可以快速周轉的項目，因為這是一個購買、修繕、運營和出售的遊戲，而不是像在我們的永久資本結構中，我們有時會購買機會型的東西，資金是有時間限制的。我明白，我明白。
不動產在機構投資組合中的角色
好吧，讓我們稍微轉換一下話題，談談不動產如今在更廣泛的機構投資組合中所扮演的角色。我喜歡這個問題，我經常問，但我想聽聽您的看法。您認為現在不動產在投資組合中，在您那種為匹配投資者負債而進行的永恆追求中，主要功能是什麼？
所以，當我們剛開始的時候，我們對投資者說的是，你們應該投資私募市場，因為這樣你們可以獲得比流動性市場更高的溢價，你們可以直接投資於實物資產，公開市場的干擾不會讓你們對自己實際擁有的資產價值感到困惑。而且我認為，可能更重要的是後者，是的，你會賺得更多，是的，投資私募市場還有許多其他原因，但投資私募市場最重要的單一原因是，你不會因為公開市場的波動而分心，影響你對所擁有資產價值的判斷。如果你買了一棟工業建築，它能產生 7% 的收益率，你把它經營得很好，你擁有了 10 年，你一直擁有它，你每天所做的就是看著這項資產，看著現金流以及它的運營情況。如果它在公開市場上交易，它可能每週上下波動 20%，關稅宣佈了，它理論上就下跌了 20%，這非常令人分心，但你的資產卻什麼也沒發生。所以我想說，最重要的是，過去 20 年來，由於市場的被動性和指數化，波動性增加了，因此私募市場比以往任何時候都更加重要。它起到了平衡作用。
私募市場的擴張與零售資本的潛力
我想說，當今世界領先的機構，其資產中有 50% 投於私募市場。我認為 25 年後，所有不需要用於流動性目的的資本都將投於私募市場。沒有理由將其置於公開市場，它們的運作方式並不恰當。如果你需要流動性，那就去公開市場；如果你不需要流動性，那就去私募市場，你會賺得更多，而且你會知道你擁有什麼。我認為我們將需要 50 年的時間才能達到這個目標，但我認為這不會倒退。
當您說所有資本時，您是否包括其他形式，例如零售和其他類型的資金進入私募市場？
是的，所以你看，我認為，總體而言，50% 的機構資金，因為總體而言，大約 50% 是出於流動性目的需要的，因為主權財富基金沒有任何流動性，但退休基金和其他基金則有。我們今天在私人財富領域才剛剛起步，例如美國的 401(k) 退休金計畫、儲蓄帳戶等用於退休的資金。我看不出有任何理由，目前這個比例是 2%，我看不出有任何理由在 25 年後它不會達到 30% 到 50%。因為今天唯一不同的是，我們要做的是創建能夠容納私人個人投資的資本池，這由於監管機構對私人財富要求的流動性問題而更難做到。但我們越來越多地，我們都在想辦法做到這一點。所以我認為它可能不會達到同樣的程度，因為法規會隨著時間的推移而放鬆，但它們可能不會放鬆到同樣的程度。但我認為它將會非常迅速地增長，而且正如你所知，那是世界上巨額資金的所在。
管理多元資本來源：機構、保險與零售
是的，而且我，顯然我關注著，我們非常密切地追踪您的業務，我們知道這點您並未忽略，我後面的問題清單中就有關於管理這些不同類型資本以及您必須應對的動態的問題。我想您正在預先提示我直接跳到這個問題。所以，眾所周知，您現在也是一家保險公司，您收購了其中幾家，而且您也涉足零售資本，或許程度較輕，但看起來，或許在機構之外，純粹的機構之外，您正在管理保險資金，並透過您各種資產類別的網絡為其尋找合理的部署地點。我們能否談談，當您開始管理所有這些類型的資金時，這對像您這樣的企業意味著什麼？正如您所說，這些資金最終將主導大多數非流動性、已獲得的資本來源。這對像您這樣的企業會產生哪些深遠的影響？
首先，我們業務的目標始終是擁有比其他任何人更多或同樣多的資本，因此能夠做規模更大的事情，從而盡可能消除交易中的競爭，良好地運營它們，並經營業務，這就是業務的目標。為了能夠做到這一點，今天我們已經建立了我們的能力來實現這一目標，但我們每年募集 500 到 600 億美元的機構資金，250 億美元的零售財富，並且我們透過我們的保險業務（全部由我們自己的資產負債表資本支持）每年銷售約 250 億美元的年金。這些是固定年金，所以我們只是向人們支付利息券，用於他們的退休儲蓄。所以我們每年大約募集 1000 億美元，這些資金會被部署到我們的大型基金、獨立帳戶或全面的信貸業務中。我們越來越多地在建立技能，以便能夠有效地部署所有這些資本。我只想說，每個資本池，基於法規、風險和回報，都有不同類型的需求，但從根本上說，它們都在尋找同樣的東西，它們都希望，顯然，你想要低風險和高回報，但從根本上說，我們的保險資本，我會說，更傾向於低風險、長存續期的現金流，以及更像信貸的回報，而我們的機構資本則更具機會性，尋求更高的回報，這兩者是，我會說，我們擁有一切介於兩者之間的東西。
所以我們越來越多地看到 Brookfield 成為不動產領域的放款人。
是的，我想目前不動產領域最令人興奮的事情之一，可能就是我們在不動產的二級市場解決方案業務，以及我們所有其他私募股權、基礎設施等業務，甚至在我們的主要基金中，我們都在協助其他發起人清算資產或處理他們在基金中遇到的問題。所以我們正在協助他們對基金進行資本重組，這項業務在 10 年前還處於萌芽階段，5 年前開始增長，如今正變得越來越重要，部分原因是當你擁有一兆美元的資產時，你不可能事必躬親，對吧？因此，能夠投入資本並協助其他我稱之為中等規模的發起人處理他們遇到的問題，並為他們提供資本，對我們來說是一項日益壯大的業務，因為我們擁有籌集資本的能力、行業知識，並且像挑選交易一樣，我們可以挑選發起人。
風險管理：規模擴大與風險降低
我將會談到您剛才提到的一些事情，消除競爭，毫無疑問，引入如此巨大的資本池，這在投資領域是完全不同的物種。但當然，天下沒有白吃的午餐，而且您開始，正如您自己提到的，您現在正傾向於更受嚴格監管的領域，例如保險業務，我同意零售資本也是如此。這必定會對您，比方說，對風險的態度產生深遠的影響。我另一個最喜歡的問題是，可容忍的風險與不可容忍的風險。以您今天的處境來看，考慮到您所服務的這些資金及其不同的複雜性，您認為貴公司的可容忍風險是什麼？或許也談談一個不可容忍的風險。
是的，所以，我們有 2500 名投資人員，30 萬名營運人員，我們在 30 個國家開展業務，擁有 1 兆美元的資產，250 家企業，這是一大堆事情。每天、每時、每刻都會出問題，或好或壞。但是，這個行業真正有趣的地方在於，而且我不確定 35 年前我剛加入 Brookfield 時是否會得出這個結論，但隨著我們規模越來越大，我們收購的企業以及隨之而來的人才，以及我們能收購的平台，都變得更好。隨著規模的擴大，你承擔的風險以及你打交道的對手方，都變得更容易、更好。令人驚訝的是，風險不斷降低。就像我們 25 年前打交道的對手方和我們今天打交道的對手方，你知道，我們最近完成的交易，有 Intel、Microsoft、Amazon，你可以看看我們合作夥伴的名單，他們都非常出色。所以我們承擔的信用風險，隨著規模的擴大而大大降低。這變得，我並不是說這很容易，但你承擔的風險似乎越來越少。
讓我暫時扮演一下魔鬼代言人，雖然我知道您會。畢竟我們是在做節目。是的，您提到了所有這些家喻戶曉的名字，嗯，出問題的機率現在因為這些企業的穩固性而有所降低。然而，如果真的出了問題，您現在的規模已經達到了一兆美元，我敢說，您具有系統重要性。
是的，唯一的一點是，我認為，儘管我們規模龐大，我們遍布 30 個國家，但我們的資本額與我們所在的市場相比，是微不足道的，非常微不足道。是的，我們在不動產、基礎設施或電力領域是大型參與者，但這些市場，我們擁有的三大業務是基礎設施、電力和不動產，而這三項業務是整個全球經濟的支柱，它們是世界上最大的業務。因此，我們的資本與系統相關，是的，我認為我們非常，這很重要，我們正在努力做出貢獻，但它還沒有達到系統性的規模。我想說，更大的風險是，這些合作夥伴中有些是巨頭，他們會發號施令，如果我們沒有向他們提供某些東西，你打交道的就不是一家小公司了。當 Microsoft 打電話給你說你沒有履行合約時，這就是個問題。因此，你打交道的是非常大的公司，所以對細節的關注和確保我們為他們履約的能力非常非常重要。
應對政治風險與去全球化趨勢
這很有道理，很有道理。我必須問及政治風險，我的意思是，考慮到我們目前所處的環境，它在今天的方程式中處於什麼位置？一個月前，我們還在討論 90 天的關稅暫停，我思考這件事對全球互聯互通的影響，我也看到各國央行現在甚至在基準利率的處理上也出現了分歧。那麼，像 Brookfield 這樣的全球資產管理公司，如何應對一個日益去全球化的營商環境呢？
我們擁有、建造、購買全球經濟的支柱——不動產、基礎設施或再生能源，主要是一些私募股權業務，但我們主要做的是，我們去一個國家，在那個國家投資，向那個國家的人民銷售商品或服務。我們不做的是跨境運輸貨物。所以，關稅，我首先要說，關稅對我們大部分業務並沒有直接影響。因此，可能對我們的影響較小，我們對此的看法也比其他人少，因為我們受關稅的影響較小。話雖如此，我想說的是，這些事情來來去去。如果你回顧一下，你剛才展示了某個股市 20 年或 30 年的圖表，但如果我把一張 40 年的圖表放在我們前幾天的股東信中，那是標準普爾 500 指數 40 年的圖表，我之所以選擇它，只是因為它眾所周知，沒有人可以爭論。如果你回顧一下，在每一個市場出現偏差的時期，似乎都是有史以來最糟糕的時期。但回顧 40 年的圖表可以清楚地看到，它們在金融市場的歷史中是無關緊要的，我認為今天也是如此。所以我會說，我們不太擔心關稅和所有正在發生的事情，這些都會得到解決。是的，有些企業會受損，有些國家會受損，但總體而言，世界會沒事的，我們會解決問題，而且會與以前不同，這一點毋庸置疑，我們需要關注它。但從長遠來看，商業中最重要的事情是去好的國家，與好的人一起投資，投資於好的企業，並長期持有。
問答環節：在規模化下尋找價值
是的，是的，所以事情會得到解決。很多坐在您這樣位置上的人，他們中的一些人忍不住想參與到事情如何得到解決的過程中。我從您身上感覺到，您更傾向於與政治界、監管界保持一定的安全距離，您基本上是在既定的規則範圍內運作。是的，對嗎？是的，是的。所以我，我只有，我 35 年來只做過一份工作，那就是經營 Brookfield，我不打算做任何其他工作。我們堅持做我們的事情，我們是非政治性的。牌局發下來了，我們就處理它們。看，隨著你規模越來越大，你的業務受到國家的影響，你必須觀察並參與其中，但我們努力置身事外。
所以我向我們的聽眾保證，他們有機會提問，這裡有人願意接受這個提議嗎？前面有一個，在您後面，稍等一下。
嗨，Bruce，那些話真是鼓舞人心，感謝您闡明了您在當前市場所處的位置。我很好奇，您已經變得如此龐大，我們經常聽到關於其他大型企業的這種說法，您如何避免在成為市場上如此大的買家和賣家之後，隨著時間的推移，僅僅是買入貝塔值 (beta)？您投入了如此多的資本，您真的能夠精明地尋找價值嗎？
所以我看，我認為，這些都是非常非常大的業務，不動產、基礎設施、再生能源，而且我認為市場由於被動式指數化以及世界上許多投資者所面臨的各種限制條件而非常低效。所以即使我們擁有相當規模的資本，我可以告訴你，我會審視我們所做的每一筆交易，我會仔細閱讀投資備忘錄，它們都非常注重價值。所以我不知道，總有一天，你看，它們是否，我們是否像某個國家的某個城市裡的本地神槍手那樣出色，開發出某些東西？可能不是。但越來越多地，我們要嘛是因為我們業務的規模而進行某些操作，因此我們因此獲得優勢，或者如果我們需要那種本地專業知識，我們正在做的是與那家公司或個人合作，我們為他們提供資本以促進該交易。所以我們試圖在，我想說，我們的業務今天是在為企業家或其他發起人以某種形式或方式提供資金，以便利用本地市場，並利用大規模資本以價值為導向進行購買之間取得平衡。所以，你知道，總體而言，我們正在這樣做。我想說，當大量資本湧向某個領域時，有時我們就必須避開。我舉的一個例子是，幾年來，數據中心備受追捧，因此大量資本湧向它們，而當時並沒有很多平台可以做這件事，因此我們暫時避開了。後來我們買了很多，今天我們又回來了，只是因為人工智慧建設所需資本的規模。
問答環節：人工智慧的應用與未來
好的，我們前面還有一個問題，請說。以防音訊沒有收錄到，問題是，您如何採用或使用人工智慧在您的投資流程中，它目前扮演什麼角色？
三件事。第一，我們是當今世界上最大的數據中心建造商之一。這將會成為一個越來越大的業務。而且它符合，人們總是問我，這是不動產、基礎設施還是電力？事實上，它三者皆是。而且，針對不同類型的基金，它有不同類型。第二，如果我要給大家留下關於人工智慧的任何印象，那就是我的觀察是，它還處於非常早期的階段，但千萬不要錯過它。我常常想，我是否錯過了？因此，或者我是否應該關注它？事實是，你還沒有錯過它，但你最好關注它。所以我們正在關注它。是的，我們正在建造所有這些東西。作為一個大規模企業的好處是，我們擁有 250 家企業，我們在它們之間共享情報。最後我要說的是，真正的錢，顯而易見的錢是在科技企業中賺取的。真正的錢將在於將人工智慧應用於實際業務中，從而降低成本或增加收入。我們可能會看到許多企業的利潤率增長，不是 2% 或 3%，而是 50% 到 100%，這都歸功於人工智慧。而且我認為這也是我樂觀的部分原因，在我們企業中看到的潛在情況是，隨著未來 10 年這種情況的發生，生產力的提高以及由此帶來的利潤增長將非常顯著。所以我們看到了目前正在發生的事情的潛在脈絡。所以我會說，關稅問題以及所有這些事情都是短期的，而人工智慧對商業基礎的長期影響幾乎是顛覆性的。我就說到這裡。
是的，我想那是一個非常棒的指路明燈，Bruce Flatt，各位！[掌聲]
所以，這就是非常樂觀的 Bruce Flatt，他對不動產市場的長期預測應該能讓每個人都感到安心。Flatt 並非唯一抱持這種看法的人，Perry 會議反映出一種明顯的樂觀情緒，台上的專題討論反映出日益活躍的投資市場、對多種類型不動產的巨大需求，以及有關募資正在重新啟動的報告。台下的感受也是相互的，在一項觀眾調查中，60% 的人表示他們對未來幾個月感到樂觀。想聽聽為什麼會有如此多樂觀情緒的分析，請收聽下週的節目，屆時我們的編輯團隊將回來分享他們對這次為期兩天活動主要收穫的見解。感謝您的收聽。